Loi ELAN et Hameau nouveau intégré à l’environnement, il est encore temps d’en concevoir

En contrepartie de la possibilité de créer des secteurs déjà urbanisés dans lesquels les constructions sont admises en densification, la loi ELAN du 28 novembre 2018 a supprimé la notion de hameau nouveau intégré à l’environnement comme alternative à l’extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants. 

Cette suppression n’a pas suscité de critique. Il est vrai que peu de communes s’étaient essayées à l’exercice jugeant les hameaux nouveaux peu pertinents dans des territoires souvent marqués par une urbanisation dispersée. L’absence de définition juridique claire jusqu’en 2014 a aussi pesé dans un contexte où la sécurité juridique est mise à mal par les contentieux. 

Le hameau nouveau intégré à l’environnement peut toutefois constituer une voie intéressante, par exemple lorsqu’il permet de conforter un secteur comportant déjà quelques constructions desservies par les réseaux et proches des commerces et des services. La définition du hameau nouveau intégré à l’environnement par le conseil d’Etat permet aujourd’hui de le prévoir sereinement dans les documents d’urbanisme. 

Une définition juridique tardive du hameau nouveau intégré à l’environnement

La jurisprudence a tardé à livrer une définition de la notion de hameau nouveau intégré à l’environnement. La doctrine administrative avait pour sa part défini le hameau nouveau intégré à l’environnement comme un ensemble de 10 ou 15 constructions regroupées et insérées dans le site (Circulaire du 14 mars 2006 relative à l’application de la loi Littoral, aujourd’hui abrogée). 

En 2014, le Conseil d’État a fini par donner une définition précise du hameau nouveau intégré à l’environnement. Il rappelle qu’un permis de construire ne peut être délivré sur le fondement de ces dispositions pour la réalisation d’une construction qui n’est pas en continuité avec les agglomérations et villages existants qu’à la condition que le projet soit conforme à la destination d’une zone délimitée par le document local d’urbanisme, dans laquelle celui-ci prévoit la possibilité d’une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales (CE, 3 avr. 2014, n° 360902, Cne Bonifacio ; BJDU 2014, n° 3, p. 189, concl. X. de Lesquen , L. Prieur, La notion de hameau nouveau intégré à l’environnement dans la loi Littoral. À propos de l’arrêt du Conseil d’État « Commune de Bonifacio » du 3 avril 2014 : Revue juridique de l’environnement 2015, p. 743, n° 4).

Le hameau nouveau implique un petit nombre de constructions

Il est depuis longtemps admis qu’un hameau nouveau ne doit pas être trop grand, ce qui exclut les grandes opérations d’aménagement développant plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés de surface de plancher (CE, 3 juill. 1996, n° 137623, SCI Mandelieu Maure-Vieil) ou même un projet de lotissement de 58 lots (CAA Lyon, 7 nov. 1995, n° 93LY01960, min. Équip., Transports et Tourisme)

Un bâtiment isolé ne peut pas non plus être un hameau nouveau intégré à l’environnement. Cela a été jugé pour une habitation (CAA Marseille, 4 mai 2006, n° 02MA01831, Cne Bonifacio) ou pour un hangar agricole (CE, 15 oct. 1999, n° 198578 et n° 198579, Cne Logonna-Daoulas).

En revanche, le juge admet qu’un ensemble immobilier de 19 bâtiments, bien qu’il génère une surface de plancher de 10 298 m2, 205 places de stationnement et qu’il soit destiné à accueillir un millier de résidents, est un hameau nouveau intégré à l’environnement (CAA Marseille, 20 nov. 2009, n° 08MA02832, Cne Mandelieu-la-Napoule). C’est également le cas d’un ensemble de 10 maisons (CAA Marseille, 16 mai 2012, n° 10MA03021, Cne Bonifacio).

Organisation du bâti dans le hameau nouveau intégré à l’environnement

L’organisation du bâti est un critère important. C’est par exemple en raison de l’organisation des constructions projetées, de leur implantation autour d’une rue centrale, d’une petite place avec une fontaine et un boulodrome, qu’un projet est qualifié de hameau nouveau intégré à l’environnement (CAA Marseille, 16 mai 2012, Cne Bonifacio, cité plus haut). En revanche, un projet qui se borne à aligner des constructions, sans organisation spatiale conforme aux traditions locales, n’est pas un hameau nouveau intégré à l’environnement (CAA Nantes, 22 mars 2013, n° 12NT02292, min. Écologie ). Ce n’est pas non plus le cas d’un lotissement même si les cinq maisons prévues sont regroupées dans une dépression de terrain de manière à limiter leur impact visuel (CAA Nantes, 1er juin 2010, n° 09NT01448, Cne Île-de-Batz : AJDA 2013, p. 1520, note S. Degommier).

Respect des traditions locales par le hameau nouveau intégré à l’environnement

Le troisième et dernier critère posé par la jurisprudence est le respect des traditions locales. Un projet de résidence de tourisme est ainsi qualifié de hameau nouveau intégré à l’environnement dans la mesure où il évoque un petit village provençal (CAA Marseille, 20 nov. 2009, Cne Mandelieu-la-Napoule, cité plus haut). En revanche, un projet dont l’organisation spatiale n’est pas conforme aux traditions locales n’est pas un hameau nouveau intégré à l’environnement (CAA Nantes, 22 mars 2013, min. Écologie, déjà cité plus haut).

Organisation du hameau nouveau intégré à l’environnement par le PLU

Avant l’arrêt « Commune de Bonifacio », l’initiative d’un projet de hameau nouveau intégré à l’environnement pouvait relever du maître d’ouvrage. Ce dernier ne pouvait concevoir son projet que dans une zone constructible du document d’urbanisme mais il était libre d’en dessiner les contours. 

Le Conseil d’État est revenu sur cette approche libérale puisque l’arrêt « commune de Bonifacio » rappelle qu’il ne peut y avoir de hameau nouveau s’il n’a pas été au préalable défini dans une zone spécialement délimitée à cette fin par le document d’urbanisme. 

Cette condition nouvelle repose sur l’idée, clairement expliquée par le rapporteur public Xavier de Lesquen, que le hameau nouveau intégré à l’environnement ne peut être révélé au stade du permis de construire mais qu’il doit être conçu en amont. Il doit donc résulter de l’intention des auteurs du document d’urbanisme qui doivent non seulement en préciser la localisation mais, plus encore, en définir les caractéristiques. 

Le projet de hameau nouveau peut utilement être organisé par les orientations d’aménagement et de programmation du PLU, notamment pour assurer l’intégration dans l’environnement (CAA Nantes, 18 mai 2016, n° 14NT02490, Synd. propriétaires hauts de Deauville). Naturellement, un terrain qui n’est pas inclus dans le périmètre du hameau défini par le PLU, n’est pas constructible (CAA Marseille, 14 sept. 2017, n° 16MA01568).

Obligation de passer par un STECAL

Enfin, dès lors que le hameau nouveau est conçu dans des espaces naturels ou ne comportant que des constructions isolées, il se situera normalement dans une zone A ou N. Or, dans les zones agricoles ou naturelles, les constructions nouvelles ne sont admises qu’à la condition de s’inscrire dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limité (STECAL) prévus par l’article L 151-13 du code de l’urbanisme. Ces secteurs font l’objet de l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. 

La loi ne prévoit pas de zonage spécifique pour ces STECAL. La pratique a recours à des zones Ah ou Nh selon que les secteurs en question sont situés au sein de zone A ou N. Rien n’interdit toutefois de prévoir une zone AU ou même U si les conditions posées par le Code de l’urbanisme pour ces deux dernières zones sont remplies. Le règlement des STECAL devra préciser les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.

La loi ALUR limite donc de fait la possibilité de créer des hameaux nouveaux puisque les secteurs constructibles en zone naturelle ou agricole prévus par l’article L 151-13 du code de l’urbanisme doivent demeurer exceptionnels.

L’absence de définition juridique n’est donc plus un obstacle pour concevoir des hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. L’arrêt « Commune de Bonifacio » a livré toutes les clés permettant d’initier ce type d’opération avec toute la sécurité juridique voulue. 

Le temps est toutefois désormais compté puisque le V de l’article 42 de la loi ELAN dispose que les procédures de révision, de mise en compatibilité ou modification de documents d’urbanisme prévoyant des hameaux nouveaux intégrés à l’environnement devront avoir été approuvées avant le 31 décembre 2021. 

LGP AVOCATS Loi Littoral Loic Prieur