La loi Littoral est-elle applicable au stade de l’autorisation de lotir?

Il est acquis que les dispositions de la loi Littoral sont directement applicables aux décisions liées à l’usage du sol (CE, 31 mars 2017, SARL Savoie Investissement, req. n° 392186CE, 31 mars 2017, Epoux Beauvais, req. n° 396938, BJDU 4/2017, p. 217, concl. A. Bretonneau). A ce titre, elles sont opposables aux certificats d’urbanisme (CE, 1er juin 2017, n° 396498, Commune de Bénodet), ou aux permis de construire (CE, 28 juill. 2017, EARL Clos B., req. n° 397783).

Soucieuse de donner une effectivité maximale au dispositif de la loi, la jurisprudence anticipe l’opération de construction et rappelle que les articles L.121-1 et suivants du code de l’urbanisme sont applicables dès le classement d’un terrain au PLU. De manière constante, les juridictions administratives jugent, par exemple, que les zones constructibles classées en U en application de l’article R. 151-18 du Code de l’urbanisme entraînent une extension de l’urbanisation soumise au principe de continuité avec les agglomérations et villages existants (CAA Marseille, 20 juin 2017, Commune de Saint-Tropez, req. n° 16MA01079, AJDA 2017, p. 1926). C’est aussi le cas des zones AU délimitées en application du deuxième alinéa de l’article R. 151-20 du Code de l’urbanisme qui sont immédiatement constructibles (CAA Marseille, 7 juin 2018, Commune de Cavalaire-sur-Mer, req. n° 16MA03378). Le doute était permis pour les zones d’urbanisation future non-ouvertes à l’urbanisation délimitées en application du troisième alinéa de l’article R. 151-20 mais la jurisprudence les soumet également au principe de continuité (CAA Nantes, 27 déc. 2013, req. n° 12NT01071. – V. aussi CAA Nantes, 8 juin 2012, Commune de Pluneret, req. n° 11NT00680).

Logiquement, la jurisprudence considère également que les dispositions de la loi Littoral et notamment le principe de continuité avec les agglomérations et les villages existants s’appliquent aux opérations d’aménagement, même s’il n’existe pas encore de projet concret de construction. C’est ainsi qu’un lotissement doit respecter les règles relatives à l’extension de l’urbanisation (à propos d’une déclaration préalable de division CAA Marseille, 18 avr. 2017, req. n° 15MA04789CAA Nantes, 31 mai 2017, req. n° 15NT01914). La solution avait déjà été dégagée par le Conseil d’Etat en 2014 (CE, 17 décembre 2014, req. n° 367134).

La Cour administrative d’appel de Bordeaux vient de rappeler ce principe. Elle était saisie de la légalité d’une décision d’opposition à déclaration préalable opposée à un projet portant sur la division de deux lots à bâtir sur la commune de Saint-Georges-de-Didonne. Pour la Cour :

« les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige, qui consiste à diviser un terrain en deux lots à bâtir, se situe à la sortie de la zone agglomérée de Saint-Georges-de-Didonne, dans un secteur d’urbanisation pavillonnaire diffuse. Dans ces conditions, le terrain d’assiette du projet est situé en dehors des parties urbanisées de la commune, caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions. Dès lors, en se fondant sur ce motif pour s’opposer à la déclaration préalable déposée par la SCI Alvivam, le maire de Saint-Georges-de-Didonne n’a pas méconnu les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme » (CAA Bordeaux, 4 février 2020, Commune de Saint-Georges-de-Didonne, req. n° 17BX04074).

L’arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Bordeaux s’inscrit dans un courant jurisprudentiel constant qui permet d’assurer la bonne application de la loi Littoral à toutes les étapes d’un projet, depuis sa planification jusqu’à la délivrance de l’autorisation de construire en passant par l’aménagement des terrains.

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