Comment apprécier la continuité avec une agglomération en présence d’une route ?

Résumé : l’appréciation de la continuité avec une agglomération ou un village existant est souvent délicate, en particulier lorsqu’une route sépare un projet de l’urbanisation existante. La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle que dès lors qu’un terrain jouxte un espace urbanisé, une route de faible importance qui comporte des constructions de part et d’autre ne constitue pas une rupture d’urbanisation (CAA Marseille, 7 avril 2021, SCI La Capitainerie, n° 19MA02583).

Par un arrêté du 28 novembre 2017, le maire de Calvi avait rétiré le permis de construire tacite dont bénéficiait la SCI La Capitainerie pour la construction d’un bâtiment à usage d’habitation et d’hébergement hôtelier. Ce retrait était fondé sur les dispositions de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme aux termes duquel l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et les villages existants. En première instance, le Tribunal administratif de Bastia avait rejeté le recours de la société pétitionnaire qui avait alors saisi la Cour administrative d’appel de Marseille.

Les parcelles B n° 1364 et 1366 sur la commune de Calvi (carte géoportail interactive)

Le terrain d’assiette du projet de la SCI La Capitainerie jouxte un espace urbanisé composé de nombreuses constructions aux dimensions variées. Il est situé à 100 mètres à peine des quartiers densément bâtis de la commune de Calvi. La présence d’une route au sud du terrain pouvait toutefois faire naître une hésitation sur la continuité avec cette urbanisation.

Les décisions relatives à la mise en œuvre de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme sont suffisamment nombreuses pour dégager les critères permettant de dire si une voie publique constitue ou non une rupture dans la continuité de l’urbanisation. Le blog avait d’ailleurs consacré un article de synthèse à cette question d’un grand intérêt pratique.

La jurisprudence peut être synthétisée de la manière suivante : dès lors qu’une route sépare nettement un projet de l’urbanisation existante, la continuité est généralement rompue. Les juges estiment que le terrain d’assiette du projet se situe dans un compartiment de terrain différent et la méconnaissance de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme est alors établie (CAA Lyon, 5 juin 2018, n° 16LY02602, préfet Haute-Savoie). Si, au contraire, l’urbanisation se développe de part et d’autre de la voie, celle-ci ne constitue pas une frontière et le projet sera regardé comme étant en continuité avec l’agglomération ou le village (CAA Bordeaux, 10 décembre 2020, n° 19BX00322, Commune de Saint-Just-Luzac).

Au cas présent, des constructions sont édifiées de part et d’autre de la voie qui mène d’ailleurs directement au cœur de l’agglomération située quelques dizaines de mètres à l’est. Pour la Cour administrative d’appel de Marseille : « le terrain d’assiette du projet s’inscrit au sein d’un tènement d’environ 17 000 mètres carrés comprenant quatorze bâtiments de taille variée. Le projet est bordé par plusieurs constructions, elles-mêmes en continuité avec d’autres. La zone est bordée au sud par un axe routier dépourvu d’importance significative comportant des constructions de part et d’autre, sans constituer une rupture de l’urbanisation. Elle rejoint directement à l’est le reste de l’agglomération de Calvi. Il suit de là que le projet est réalisé en continuité avec une agglomération existante » (CAA Marseille, 7 avril 2021, SCI La Capitainerie, n° 19MA02583).

La décision de la Cour administrative d’appel de Marseille fait ici une application classique de la jurisprudence. L’arrêt constitue néanmoins une illustration intéressante de l’application du principe de continuité avec une agglomération ou un village existant en présence d’une route.

Sources : Géoportail et Google maps

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